Usar El Trastero Como Garaje

Comentario sobre la STS 239/2024, de 23 de febrero, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, en la que se pronuncia sobre usar el trastero como garaje en una comunidad de propiedad horizontal.

1. Introducción y contextualización del pronunciamiento sobre usar el trastero como garaje

La Sentencia del Tribunal Supremo núm. 239/2024, de 23 de febrero, resuelve un recurso de casación interpuesto por una comunidad de propietarios frente a la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante que había desestimado la acción de cesación ejercitada contra dos comuneros. El litigio se centra en una cuestión clásica pero de notable complejidad práctica en el ámbito de la propiedad horizontal: la licitud del uso de un elemento privativo conforme a su destino originario y a las limitaciones derivadas de la normativa administrativa y comunitaria, concretamente el uso de un trastero como plaza de aparcamiento adicional.

El interés del fallo radica en la reafirmación y matización de la doctrina jurisprudencial sobre el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en especial su apartado segundo, así como en la conexión entre el régimen civil de la propiedad horizontal y el cumplimiento de la normativa administrativa sectorial, en este caso la relativa a licencias ambientales y de actividad.

2. Antecedentes fácticos y procesales relevantes

El supuesto de hecho presenta una comunidad de propietarios integrada por garajes y trasteros, cuya licencia municipal autorizaba expresamente 26 plazas de aparcamiento y 26 trasteros. Uno de los propietarios, tras adquirir una plaza de garaje y un trastero identificados con el mismo número, utilizó este último como plaza adicional de estacionamiento, tras haberse derribado el tabique separador por el anterior titular, sin autorización comunitaria ni ampliación de la licencia administrativa.

La comunidad ejercitó acción de cesación al amparo del artículo 7.2 LPH. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, ordenando el cese del uso del trastero como garaje. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó la sentencia, entendiendo que no se acreditaba la concurrencia de una actividad prohibida, molesta o peligrosa, y que existía un uso tolerado en la comunidad respecto de otros propietarios.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de apelación y confirma la de primera instancia, declarando ilícito el uso del trastero como plaza de aparcamiento.

3. Planteamiento jurídico del recurso de casación

El recurso se articula sobre dos ejes fundamentales:

1. Infracción del artículo 7.2 LPH, al permitir la Audiencia Provincial una actividad sujeta a licencia administrativa sin que esta exista, considerándola indebidamente amparada por la libertad de uso del propietario.

2. Vulneración del artículo 7.1 LPH, en relación con la modificación de elementos o servicios que afectan a la seguridad del edificio sin comunicación ni autorización comunitaria.

3. Desconocimiento de la doctrina jurisprudencial previa del Tribunal Supremo sobre el cambio de destino de locales y la actividad de garaje como actividad potencialmente peligrosa.

La Sala Primera acoge sustancialmente el planteamiento de la comunidad recurrente.

4. El artículo 7.2 LPH y la noción de actividad no permitida

4.1. Interpretación sistemática del precepto

El artículo 7.2 LPH prohíbe el desarrollo en pisos o locales de actividades que:

• estén prohibidas en los estatutos,

• resulten dañosas para la finca,

• o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

La sentencia realiza una interpretación amplia y sistemática del precepto, destacando que no es necesario que la actividad esté expresamente prohibida en los estatutos cuando contraviene la normativa administrativa aplicable. Este razonamiento es especialmente relevante, pues evita una concepción excesivamente formalista de la autonomía estatutaria.

4.2. Actividad de aparcamiento y normativa administrativa sobre usar el trastero como garaje

El Tribunal Supremo subraya que la actividad de aparcamiento tiene incidencia ambiental, conforme a la legislación autonómica valenciana y a la ordenanza municipal aplicable. El uso del trastero como garaje adicional supone:

• un incumplimiento de las condiciones de la licencia concedida,

• una alteración del número de vehículos autorizados,

• y, por tanto, una actividad ilícita desde la perspectiva administrativa.

Este incumplimiento basta, por sí solo, para integrar el supuesto en el artículo 7.2 LPH, sin necesidad de acreditar molestias efectivas o daños concretos.

5. Cambio de destino del elemento privativo y título constitutivo

Uno de los aspectos nucleares del fallo es la afirmación de que no existe identidad funcional ni jurídica entre un trastero y una plaza de garaje. El Tribunal insiste en que el destino de los elementos privativos viene determinado por el título constitutivo y la licencia administrativa que ampara el conjunto edificatorio.

Usar el trastero como garaje supone:

• una alteración del destino del elemento privativo,

• una modificación indirecta del equilibrio prestacional del edificio,

• y una adición de una plaza de aparcamiento no prevista ni consentida.

En este punto, la sentencia se alinea con la doctrina establecida en las SSTS 446/2002 y 996/2007, que rechazan cambios de destino unilaterales cuando afectan a la configuración jurídica y funcional del inmueble.

6. Irrelevancia del uso tolerado por otros comuneros

La Audiencia Provincial había fundamentado su decisión, en parte, en la existencia de otros propietarios que estacionaban más de un vehículo, sin oposición comunitaria. El Tribunal Supremo rechaza expresamente este argumento, afirmando que:

• la eventual tolerancia de situaciones irregulares no genera un derecho subjetivo,

• ni legitima actuaciones contrarias a la ley o a la licencia administrativa,

• ni impide a la comunidad ejercitar la acción de cesación.

La Sala introduce aquí una importante precisión: la vía adecuada frente a un trato desigual no es la autotutela, sino el ejercicio de las acciones correspondientes por abuso de derecho o discriminación, que en este caso no se plantearon.

7. Relación entre el artículo 7.1 y el artículo 7.2 LPH

Aunque el Tribunal Supremo centra su fallo en el artículo 7.2 LPH, no ignora la conexión con el apartado primero del mismo precepto. El uso del trastero como garaje implica una modificación funcional que puede afectar a:

• la seguridad del edificio,

• las condiciones de aseguramiento,

• y los servicios comunes.

La sentencia refuerza la idea de que la comunicación previa y la autorización comunitaria no son meros formalismos, sino garantías esenciales del régimen de propiedad horizontal.

8. Valoración doctrinal del fallo en el asunto usar el trastero como garaje

Desde una perspectiva doctrinal, la sentencia merece una valoración claramente positiva por varias razones:

1. Refuerza la función ordenadora del artículo 7 LPH, evitando interpretaciones laxas que desnaturalicen el régimen de propiedad horizontal.

2. Integra de forma coherente el Derecho civil y el Derecho administrativo, recordando que la licitud del uso privativo no puede desvincularse del cumplimiento de la normativa sectorial.

3. Evita el riesgo de fragmentación del título constitutivo mediante prácticas de hecho toleradas o consentidas de forma pasiva.

4. Contribuye a la seguridad jurídica, al ofrecer criterios claros sobre el uso de trasteros, garajes y espacios análogos.

No obstante, puede señalarse como punto debatible la escasa profundización en la delimitación entre uso tolerado y consentimiento tácito comunitario, cuestión que sigue generando controversias prácticas y que quizá merecería un desarrollo más exhaustivo.

9. Conclusiones

Con la STS 239/2024 el Tribunal Supremo reafirma sobre usar el trastero como garaje que:

• el derecho de propiedad en régimen de comunidad no es absoluto,

• el uso de los elementos privativos está condicionado por su destino, la normativa administrativa y los derechos de los demás comuneros,

• y la acción de cesación del artículo 7.2 LPH es un instrumento idóneo para reaccionar frente a usos ilícitos, aunque no se acredite un daño concreto.

En definitiva, la sentencia consolida una concepción funcional, sistemática y socialmente orientada de la propiedad horizontal, coherente con la función social del derecho de propiedad proclamada en el artículo 33 de la Constitución Española, no faculta a los demandados al uso de la misma sin sujeción a las normas legales y usos permitidos por la Comunidad, y ofrece pautas interpretativas de indudable utilidad para operadores jurídicos, comunidades de propietarios y tribunales menores.